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​房租下跌,房价却上涨?楼市进入非常时期!

2020-06-21 17:20:16 作者:涂经理18923868209 来源:www.awarmhouse.com 点击 评论

房租在下跌,但房价反而在上涨,楼市泡沫要出现了吗?


一些城市火热的楼市下,眼看着均价在上涨,却又出现大片的低成交和降价,这是怎么回事?

 

经过20年的发展,又遇到疫情的黑天鹅,现在的楼市,已经进入到一个特殊时期。

 

今天来跟大家聊聊楼市的一些事,结合这些事,分享一些我对楼市的判断。

  


最近几个月,我们公司办公楼的电梯明显没那么挤了,很多公司都搬走了,听说是搬到其它租金更便宜的地方去了。

 

的确,上半年,在疫情中,众多行业遭受到重创,倒闭的倒闭,亏损的亏损,很多企业都无力承担高昂的房租。

 

5月份,全国20个大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月,环比微降0.95%,同比下降1.56%,同环比降幅进一步扩大。

 

官方发布的物价数据也显示,5月份租赁房房租环比下跌0.1%,同比跌0.3%。

 

在经济承压之下,房租下跌也是理所当然的事情。那房价跌成什么样呢?跌个鬼哟。

 

根据统计局公布的数据,5月全国70大中城市房价普遍都在上涨。

 

尤其是一线城市的房价全面上涨,二手房市场上,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

 

一线城市的全面上涨,充分说明了核心资产的价值。越是这种楼市冷淡期,越是突显核心城市优质资产的价值。在牛市时,不管一二线,还是三四线,随便一个城市的房价都能涨。但熊市时,只有核心资产才能坚挺不跌,甚至还能继续涨,最先挺过艰难期,引领上涨。

 

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅与上月相同。


31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。


35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

 

楼市回暖了吗?


从统计局公布的数据来看,楼市已经基本复苏到正常水平了。


5月,商品房销售面积及销售额同比增速均超过20%,同比降幅大幅收窄。


5月,房屋新开工面积同比增长2.5%。


5月,房地产开发企业土地购置面积同比增长0.8%,环比增长35.4%。


前5个月,房地产开发投资同比接近转正,同比下降0.3%,住宅投资3.4万亿元,同比持平。

 

 

其实楼市的回暖,并不算意外,毕竟各种摇号、地王的新闻都听到麻木了。

 

上个月,杭州出现6万人摇号一个楼盘的历史壮举,中签率低至1.23%;南京也出现1.3万组人抢223套的“万人摇”;成都更夸张,今年前4个月,已经出现6个“万人摇”楼盘了。

 

(杭州购房者在摇号群里交流登记编号)

 

土拍市场上,更是火热。上海拍出310亿的总价地王,广州一天拍出240亿的土地,火热的土拍让广州公共资源交易中心网站都崩溃了。

 

有数据统计,前5个月,全国土地成交金额TOP10城市成交额同比增长42.5%;规划建筑面积TOP10城市成交面积同比增长25.1%。



令很多人不解的不是楼市已经回暖,而是为什么楼市能回暖得这么快?为什么经济不好,房价居然还能一路上涨?

 

为什么房价和房租会发生背离?这莫名其妙的房价上涨是什么情况啊?

 

首先,千万不要将疫情后的楼市反弹当成“中国特色”,这还真不是中国特色。

 

譬如英国,4月份GDP环比下滑20.4%,成为1997年有月度记录以来的最大跌幅,经济压力够大了吧?但英国的房价依然坚挺。

 

至今为止,英国楼市解封一个多月。与封锁前的2020年3月份相比,英格兰地区6月的平均挂牌价上涨了1.9%。


而成交价和挂牌价的比值也在上涨,英格兰总体比值在2月份时是96.6%,楼市解冻后已上升到了最新97.7%。

 

也就是说,英国楼市重启后,挂牌价在涨,成交价也在涨。




为什么会出现楼市反弹?就跟一个粉丝朋友说的一样:工厂关了,手上拿着几百万资金,不买房,我还能干嘛?

 

尤其是对于中国人来说,本来相比国外各种投资理财,中国的投资渠道就单一,现在仅有的一些投资产品,要么收益惨不忍睹,要么直接就亏损了。

 

我还记得,14年初的时候,余额宝刚出来不久,最高的时候,有6.3%的年化收益率。而现在,1.5%都不到,还不如在银行存个定期。



想在银行买个有固定收益的产品吧,又遇上百年不遇的银行理财亏钱,连银行固收产品都出现亏损了。



招行的“季季开1号”,近1个月的年化收益率居然是-4.42%。按这个收益率,谁能想到,一年前存进银行的100万,一年后拿出来只剩下95万多了。

 

 

想买点信托吧,信托暴雷,安信信托暴雷后,最近又传来四川信托的消息,超200亿资金没有兑现。违约事件频发,都闹出维权事件了,哪还敢买?


鼓起勇气看看股市吧,一拉过去几年的走势,醉了。好家伙,2009年9月上证指数3115点,现在2967点,敢情这十年是全白干了。整个股市一直在做箱体运动,从来没有突破天花板,都是在互相收割。

 

这一路寻寻觅觅下来,不买房,还能怎样?买套房子,就当存进去“房子银行”了,需要钱的时候再卖了房子,要么抵押变现也行,再怎么都不至于亏钱,稍微有点买房知识,挑对房子来买,还能顺便赚一笔房价上涨的钱。

 

另一方面,货币宽松也从侧面导致了楼市上涨的预期。

 

今年的政府工作报告,明确提出“引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”,加上为了应对疫情的屡次放水刺激,老百姓放水预期十分强烈。

 

在老百姓的概念中,放水就等于房价涨。所以,别问,问就是买房。

 

虽然5月、6月MLF和LPR都没有下调,但只是宽松的节奏有变化,货币宽松的方向不会变。

 

6月18日,第十二届陆家嘴论坛在上海开幕,中国人民银行行长易纲就表示:展望下半年,货币政策还将保持流动性合理充裕,预计带动全年人民币贷款新增近20万亿元,社会融资规模增量将超过30万亿元。

 

而2019年全年人民币贷款增加16.81万亿,社会融资规模增量25.58万亿。也就是说今年人民币贷款将同比大增18.9%,社会融资规模增量大增17.2%,可见今年放水的力度有多大。

 

在货币宽松下,大概率就会导致流动性充盈甚至泛滥。出于对通胀的恐惧和过去通胀的经验,老百姓会自发寻找资产对抗通胀。

 

而在当下欠佳的经济形势下,会进一步导致“资产荒”,大量资金涌向优质资产。在中国,有什么优质资产比得上房子?

同时,在“资产荒”下,优质资产的竞争会更加激烈。

  

激烈的资产竞争下,导致的就是楼市的进一步分化。

 

以前的楼市分化,是单纯的城市间分化。一开始,是一线与非一线城市的分化,所有的房价上涨光环都落在一线城市之上。

 

后来,强二线异军突起,变成一线、强二线和其它城市的分化。近几年,西安、杭州、成都等各个强二线城市的房价暴涨就是强二线崛起的例子。

 

 

而现在,城市内部的区域和板块也在进行两极分化。

 

各大中心城市,内部的楼市都在分化,一些区域和板块卖得很火,甚至日光,一些却卖都卖不出去。


譬如6万人摇的杭州,富阳、临安11个项目摇号,10个项目流摇,成为流摇“集中营”,唯一一个要摇号的楼盘,中签率40.9%。而主城区,中签率基本都在10%左右。

 

哪怕是一线城市也都在分化。


广州整体房价在涨,但最近增城却有不少项目的房价在下跌,尤其是交通不便的项目降价最为严重。

 

譬如新塘附近的碧桂园云顶,去年开盘曾经卖到32000-35000元/㎡,而现在是25000-26000元/㎡。为什么降这么多?不好卖啊,地段不好,离地铁远,配套又不好。


再譬如21号线中新站和坑贝站之间的中国铁建国际公馆,优惠力度很大,近期推出十来套特价房,还送车位,但现在还剩下一半未卖出。核心原因还是交通不便,去哪哪不近。

 

 

所以说,哪怕是在一线城市,只要有名额、有条件,都要往核心价值区域、核心板块靠,再不济,好歹也要在地铁边上。

 

对于存量房市场的一线城市,楼市分化就更进一步了,开始进入品质分化的阶段。

 

譬如深圳福田的中银花园,物业差,小区烂,小区品质差,只能卖6万;而旁边的楼盘,楼龄更老,但能卖8万9万,甚至10万。

 

 

另一方面,对于以存量房为主的一线城市,二手房买卖直接就能看到楼盘品质,不像买新房期房,品质难以看全,质量靠猜,收房靠运气。

 

所以,在一线城市,不能再唯地段论,项目品质对房价涨跌的影响权重越来越大了。