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超200家房企破产!房地产上演“绝地求生”!活下去就是胜利!

2019-07-30 作者:涂经理18923868209 来源:www.awarmhouse.com 点击 评论

  


超200家房企破产!房地产上演“绝地求生”!活下去就是胜利!



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中国顶尖房企的营收规模堪称世界之最,近日发布的《财富》世界500强显示,5家上榜房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。此外,根据2018年全国工商局统计,中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。但与此同时,数据显示,截至7月24日,2019年全国274家房地产企业发布破产公告,其中仅7月24日一天就有3家。



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  超200家房企在这波“绝地求生”的游戏中还没有开始就已经“落地成盒”了,据统计大多为中小型企业。这首先缘于政策环境的重大改变,自中央确立“房住不炒”的方针后,房地产调控相比过往几轮持续时间更长、调控力度更大,购房资格、购房贷款利率等各个环节都提高了准入门槛。这对于之前部分投资为主的需求形成了挤压效应,需求端的管控让房地产市场供需关系出现变化,大量购房者也进入观望期。对于房企而言,这意味着销售周期拉长,资金链考验压力加大,资金抗压能力弱的中小型房企无疑面临严峻考验。


  同时,由于前几年受房价飞升影响,无论是一级市场还是二级市场都有过热倾向,部分地区高价拿地导致土地竞拍价格屡创新纪录,同时采取高周转模式,获得收益最大化。然而,随着房地产政策及购房需求趋冷,开发商这一发展惯性遇到挑战,土地及楼盘库存量增大。销售遇阻,更容易导致中小型房企回款难,进一步加剧资金荒。



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  此外,开发商高价拿地所带来的债务压力,也成为部分房企退场的重要原因。而此前中小房企在传统融资信贷渠道受限的情况下,更多通过信托、债券等渠道融资。近期银保监会对于银行、信托等机构针对房地产行业的相关业务进行了规范,受此影响最大的是中小房企。


  超过200家房企离场是政策、市场、行业三重变革所导致的结果。目前,从总体基数而言,200余家房企占比仍是少数,但随着调控的深入,未来可能会有更多房企尤其是中小型房企面临被行业淘汰的命运。


  这其实也是房地产行业集中度提升的开启,有利于市场长远发展。在过往30多年,中国房地产市场享受到人口迁移、城市化以及经济高速发展三股时代红利,从而获得了飞速的增长。但与此同时,也存在企业和从业者良莠不齐,粗放式经营所带来的房屋开发质量不高以及楼盘烂尾等一系列问题。


  对不具备综合开发经营能力的住房企业进行市场清算,更符合中国房地产市场向精细化、规模化经营的未来趋势。它还能使房地产行业通过重组实现适者生存,不再重复以前相对混乱无序的局面,真正将中国房地产市场推向以质量为主导的价值增长时代。


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  国内一线城市新盘滞销,二线热点城市割肉卖房,地方政府设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明,无论是购房者,还是开发商,包括地方政府,对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。


  房地产市场的变化,与从中央到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减,一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施,遏制了房价快速上升的苗头,政策效应不断显现,楼市虚火几已熄灭。


  在未来一段时间内,只要各级政府继续不放松调控政策,房地产市场的平稳运行将成为大概率事件。




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  2019年房地产市场仍存在较大发展空间


  持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力,突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善,以及城市更新改造所产生的住房需求。《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》明确提出,到2020年,城镇化水平和质量稳步提升,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2018年中国大陆总人口139538万人,其中,城镇常住人口83137万人,比2017年末增加1790万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%,比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%,比上年末提高1.02个百分点。短期可以预见,2019年,城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上,房地产市场仍存在较大发展空间。


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