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央行降准,楼市笑了?最全解析都在这了!

2019-09-08 作者:严小姐 18923848865 来源:https://www.awarmhouse.com 点击 评论

  


惠州大亚湾楼盘


讨论已久的降准,终于如期而至。


  9月7日傍晚,中国人民银行发布公告,宣布决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。


  公告全文回顾


  为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。


  在此之外,为促进加大对小微、民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。


  中国人民银行将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,兼顾内外平衡,加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。


  虽然说降准不是为了房地产,但到底有何影响?南方楼事整理了各方专家观点,一次性给大家说清楚。


  一、官方解读


  先来看看官方的解读。


  针对这次降准,中国人民银行有关负责人进行了回应,表示降准支持实体经济发展。


  1、此次降准释放多少资金?


  答:此次降准释放长期资金约9000亿元,其中全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元。


  财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的法定准备金率为6%,是金融机构中最低的,已处于较低水平,因此此次全面降准不包含这三类金融机构。


  2、降准是否意味着稳健货币政策取向发生改变?


  答:此次降准与9月中旬税期形成对冲,银行体系流动性总量仍将保持基本稳定,而且定向降准分两次实施,也有利于稳妥有序释放资金。


  因此,此次降准并非大水漫灌,稳健货币政策取向没有改变。


  3、此次降准如何支持实体经济?


  答:此次降准释放资金约9000亿元,有效增加金融机构支持实体经济的资金来源,还降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可以降低贷款实际利率。


  定向降准是完善对中小银行实行较低存款准备金率的“三档两优”政策框架的重要举措,有利于促进服务基层的城市商业银行加大对小微、民营企业的支持力度。这些都有利于支持实体经济发展。


  再来一张图,秒懂历年央行降准原因。



惠州大亚湾楼盘

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  二、降准对楼市的影响


  从各方专家的解析来看,这次降准对于楼市最大的影响就是:提升了信心。


  但记住,“房住不炒”依然是主基调。


  易居研究院智库中心研究总监:对房地产是积极的信号


  此次降准,符合预期,也成为2016年下半年以来最重要的一次货币政策方向调整。


  换句话说,2016年下半年开始,政策环境总体以去杠杆为基调,虽然中间也有一些降准动作,但都是和结构调整有关,流动性管控其实还是很强的。


  但是这一次,显然有了一些变化,具有非常大的利好。这几个变化体现为:


  第一、此次降准前国务院常务会议已经明确了要降低利率成本的导向,也明确提到了全面降准的概念,实际上政策基调很清晰,市场预期也高度一致,这为很多企业积极谋划第四季度投资和开工提供了非常清晰的路径。这也可以理解为预期管理。


  第二、此次降准过程中,央行也给予了解释,尤其是提到了此次降准释放长期资金9000亿元,其中全面降准释放资金8000元,这其实有两点含义,一是降准带来的宽流动性效应很明显,二是全面降准的8000亿元对于宏观经济各行各业,包括房地产业,其实都有积极的影响的。这和过去定向降准、进而防范资金乱窜的定位是不太一样的。


  此次降准对于房地产业的发展来说,具有非常好的信号意义。从实际情况看,其将在以下几个领域产生积极的影响。


  1、市场悲观预期淡化


  实际上今年下半年对于房地产市场的判断总体上还是以悲观为主的,包括此前的LPR政策,实际上最后的结论也会认为房贷利率只会上升,而不会下调。


  包括今年下半年各地其实也还是有房地产打压的地方政策动作,所以本身的判断是以悲观为主的。


  但此次央行的降准,包括此前国务院会议的定调,其实都说明,稳定经济比过去的去杠杆要更重要。而房地产业本身也会继续扮演稳定经济的角色,所以也往往会受到后续各类资金方的关注。


  2、市场交易有机会反弹


  今年9月份是房企密集推盘、全面营销、主动降价三种行为叠加的时期,表现为房企主动申请预售证,积极进行销售;房企积极开拓营销渠道,包括全面营销和员工营销的模式;房企主动进行降价,尤其是一些中大型房企。


  所以实际上当前房企对于销售数据是比较悲观的。但这一次降准后,实际上对于银行的流动性是有很大的支持,同时也有助于后续银行贷款政策的宽松化。


  据此基本上可以理解,在原有的市场交易判断基础上,今年9月份的新建商品住宅成交数据不会太糟糕,部分城市的去库存效果也会比较好。类似效应也会延续到今年四季度。


  3、房贷利率上升幅度要小于预期


  虽然房地产贷款政策一直坚持从紧的态度,包括此次降准本身也不会直接和房地产有关联,或者说房贷本身也不能随意放松,但客观来说,商业银行其实还是对房贷,包括开发贷和按揭贷款等持比较认可的态度,所以本质上说,在后续楼市运作过程中,其实房贷的成本是会降低的。


  由于10月份要推行新的LPR贷款定价机制,所以部分城市可能基点是会有所上调,但是相对来说,银行更有意愿积极放贷,这对于楼市的贷款来说,也是一个利好。


  4、稳房价或转向稳秩序


  从今年的房价调整看,其实效果还是比较明显的,各地也开始有了降价。但是盲目的降价也容易引起市场的恐慌,而且降价中如果刚需购房者因为各种制约而不入市,那么市场交易萧条对于经济稳定也是不利的。


  所以后续的楼市调控基调或会有小幅调整,过去对于“房住不炒”的理解,其实是希望通过降低房价来实现不炒的效应,但后续其实更需要强化对交易秩序的管控,进而落实不炒的导向。


  换而言之,正常的购房需求,包括刚需和改善型需求,其实还是需要通过货币政策进行刺激,实际上类似需求也是很合理的消费需求。


  但与此同时,房贷方面有几点还是要抓,包括首付贷、一房多价等内容,类似内容无论房地产市场萧条或繁荣,其实都需要管控,因为本身就是不合法的。


  所以后续房地产市场依然会两手抓,一手是积极鼓励合理的住房消费需求释放,另一手是强化对房地产交易秩序的稳定和管理。


  地产首席分析师张大伟:楼市最难受的时候可能过去了


  从国内外经济形势看,全球性的降息趋势已经形成。这种情况下,国内的降准降息是顺应趋势。


  首先:年内第三次降准,给市场增加流动性,有利于降低资金成本。


  PPI同比降至负值区间,社融存量增速下降,经济运行面临的不确定因素仍较多.


  降准是为了稳定经济,2019年以来,央行共实施过两轮降准。1月4日,人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点,属于全面降准。


  接着5月6日,人民银行宣布,从5月15日开始,对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。


  降准带来的直接影响是全社会融资成本有望继续降低,实体经济获得廉价资金可能性增加。


  前两次降准带来楼市小阳春,本次降准一定程度上也会导致房地产市场平稳,但再次出现小阳春可能性不大。


  其次:降准不是为了刺激房地产,降准前已经多次针对房地产收紧政策,筑大坝,避免资金流入房地产。


  从2019年7月份来说,各种针对房地产信贷、资金的收紧政策不断出现,累计针对房地产资金收紧,中央各部门有多达25次各种政策与表态!


  整体看2019年8月份的房地产调控政策,合计多达60次!这在2019年春节后是新高,仅次于各地两会集中的一月份。


  2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次!相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。


  针对房地产金融收紧政策持续发布,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。


  从全国房地产调控政策看,2019年来,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,房地产调控再次升级。


  第三:但历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力,包括2019年初的第一次降准后,市场出现了小阳春。


  但在当下针对楼市政策收紧的情况下,楼市利好有限。


  降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力,另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。


  降准,对于购房者来说,房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。降准后LPR有望有所下调。


  对楼市有什么影响?降准的目的当然不是为了给楼市喘气,但难以避免,楼市将有所获益。市场有望平稳。


  央行降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,目的绝不是楼市、股市。


  但难免,最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳,经济很难实现稳增长。


  房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。


  只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体看,2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。


  当然未来是不是货币政策的全面转向,还需要继续看后续。可以明确的是2019年房地产市场的走势看信贷走势。


  1:中国房地产政策不看政策内容,看执行力度。


  不看说什么,看做什么,整体看,政策内容到今天看,并没有超过历史的内容,媒体报道放大了个案,实际从房企融资难度看,相比2018年四季度,当下融资难度并未收紧。


  2:坚信窗口期会到来。


  截止日前,全球已经有30多家央行发布降息,这甚至已经接近2008年,这种情况下,不远的将来,宽松肯定会如期到来。


  3:活着等到窗口期。


  房地产的困难日子才刚开始,必须将融资工具用到机制,很多人之前吐槽美元债成本10%以上的融资,其实对于当下企业来说,房地产行业的竞争,已经是融资竞争:


  谁能融到成本越低、周期越长的钱,谁就能在未来几个月收购项目收购企业。


  4:房价跌不跌看政策执行力度


  从2019年419开始,媒体上的中国楼市应该已经跌的千疮百孔,但事实上,到目前为止,没有一家企业全国性降价。


  但未来如果执行层面收紧,不排除真正开始出现。


  5:对于购房者来说


  不要老看媒体报道的几个小银行房地产贷款,房贷利率+首套房认定标准,本来这些银行也没什么房地产贷款业务。


  归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。


  但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。


  在全球大宽松的背景下,其他银行的房贷政策一点市场意义没有。可以看到的是,银行信贷依然会刷新历史记录。


  6:未来市场分化,个人与企业都要关注自己的资金链安全!


  对于房地产企业来说,有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说,也有利于贷款能力强的那部分人。


  未来房地产不可能普涨,对于任何人任何企业来说,都是换仓时代!市场小周期,抓紧窗口期!



惠州大亚湾楼盘

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  对于企业来说:未来一段时间肯定会有融资窗口期,也会有降准降息下卖房的好时机,一旦出现就抓紧融资,抓紧卖房。


  对于个人来说:未来几个月可以换好房子,好城市,好地块!买好项目!


  房地产政策肯定会持续加码“房住不炒”!


  但楼市最难受的时候有可能过去了!


  天天说钱创始人刘晓博:降准之后是降息,时间或是9月20日


  降准之后,紧跟着必然是降息。


  9000亿长期资金流入市场,按照6.2倍左右的货币乘数,理论上可以衍生出5.58万亿的广义货币M2。


  货币增加了,价格自然会便宜。接下来央行会调整1年期中期借贷便利的利率,从3.3%向下浮动。然后,就会影响9月20日产生的LPR利率,最终实现降息。


  也就是说,降息将在2019年9月20日发生。


  虽然降准、降息的利好主要是给实体经济、给股市,但最终也会让楼市感受到利好,让楼市不那么冷。


  此次降准对银行股也构成利好,意味着银行有更多资金可以用以发放贷款。


  这次“双降准”还意味着,国家在应对“经济下行压力”的时候,逆周期调节力度全面加强。这是一个迎战姿态的变化,具有重要的意义。利好选在国庆节之前发布,意味深长。


  公众号:常规操作,对房地产影响有限


  中国央行宣布下调金融机构存款准备金率。此次下调分为两类:


  普遍降准0.5%与符合条件的城市商业银行1%。


  根据中国人民银行的官方解释,此次降准释放资金约9000亿,其中普遍降准8000亿,定向降准1000亿。降准的目的是引导降低实体经济融资成本。


  如何理解本次降准?


  1)降准力度较大,释放资金较多,但均符合预期。


  此前本周国常会就定调要求运用全面降准和定向降准的工具,支持实体经济发展。今天中国央行公布这一决定,属于后续安排的落实,符合市场预期。


  2)降准的背后,是经济下行压力的持续加大。


  降准属于典型的“逆周期调节”工具,所谓逆周期,就是在经济周期下行时,才会降准。降准的效果如何尚待观察,但经济基本面继续下行从侧面被证实。


  3)降准后,降息的预期将弱化。


  事实上,除了降准,市场对于央行通过下调中期借贷便利MLF利率来达到降息目的的操作,也有较强预期。但央行选择了在当下降准,那么短期内降息的概率就显著下降。否则,短时间内连番降准降息,与“不搞大水漫灌”的政策取向,不相符合。“放水”的信号意义过强。


  4)对金融市场的影响中性。


  本周资本市场的走势,已经较大程度将本次降准计入资产价格(Pricein),因此影响整体偏中性,即便利好也可能是情绪脉冲。


  降准落地后,不排除市场会选择抛售一波,所谓的“买预期,卖现实”,可能会迎来“卖现实”的阶段。


  具体而言,对股市来说,基本面依然是负面驱动,情绪面有所缓和,政策面(流动性)边际改善,这是近期股市震荡偏强的主要驱动,但还不足以支撑四季度有趋势性上涨机会。


  商品市场来说,降准利多也已计入资产价格。接下来,工业品依然要面临越往后,需求下滑的压力越大的现实。且按照当下对房地产的思路,降准的钱也几乎不可能流入地产,黑色商品依然在四季度会面临较大的下行压力。


  总体来说,本次降准就是一次对冲经济下行压力的常规操作,不要动不动就是要暴涨,大放水,房价怎么样。


  浙报传媒地产研究院院长丁建刚:改变人们的市场预期


  上个月刚刚出台的房贷新政,就是希望将房贷和基准利率隔离。并以轰轰烈烈的舆论,改变人们的市场预期。


  这一做法和手段,未来还将持续。


  不到迫不得已的时候,不会放松。货币宽松,楼市资金不宽,这是目前能够判断出的政策导向。但实际情况和走势,并非完全由政策导向所能决定。


  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓:对个人购房者有好处


  第一,降准虽然不是降息,但是能够释放巨额资金,利于贷款市场报价利率(LPR)实际下降,从而令参照LPR的房贷利率间接受惠,对于个人购房者有好处。


  第二,央行再次强调不搞大水漫灌,注重定向调控,在“不将房地产作为短期刺激经济手段”的政策精神指引下,资金流入房地产依然会有严格的。


  三、科普:事关大众的降准


  最后,简单科普一下什么是降准,与普通老百姓都有什么关系。


  什么是降准?


  所谓降准,就是降低存款准备金,那么问题来了,什么是存款准备金?


  简单来说,存款准备金是指,银行要将存款的一定比例交给银行来保管,作为准备金,而存款准备金占银行存款总额的比例就是存款准备金率。


  央行要求银行上交存款准备金是为了防止商业银行盲目放贷,导致银行没有充足资金兑现储户的存款。


  举个栗子,降准前,我国金融机构的准备金率为20%,那么银行每收进100元存款,就要上交20元给央行作为存款准备金,剩下的80元才能去放贷。如今,存款准备金率下调0.5个百分点后,那么银行可以放贷的金额就可以变为80.5元了。


  央行降准是为了释放银行业的流动性,让市场上的钱多一些,根据2014年底银行数据进行粗略测算,央行降准后,银行释放的基础货币约在6000亿元左右。


  降准与降息的区别


  降息是降低银行的贷款利率,没有增加市场资金量,但可以改变资金的投向。其主要是为了鼓励企业的投资行为,但不一定代表货币流通量就会因此增加。降息主要有两个作用:


  1、通过降低央行存款回报,让钱进入银行之外的市场,提高交易活跃度;


  2、可以降低贷款的成本,提高产品的竞争力。所以简单的来讲,降准是投放流通货币,降息是鼓励投资。


  降准的8大影响


  1、多数银行存款利率维持不变,少部分可能下降


  降准对银行存款利率没有直接影响,大部分银行将维持不变。不过由于降准之后银行上缴的存款准备金少了,可以利用的资金变多,等于资金面变宽松。虽然存款基准利率不变,但是银行如果不差钱就可能将利率上浮幅度下调。


  2、国债利率保持不变


  国债的利率一般与存款利率密切相关,每次降息之后的新一轮国债利率都将随之下降,不过降准则对国债没有影响,利率将保持不变。


  3、大额存单利率不受影响


  大额存单与国债相同,利率都与存款利率挂钩,以3年期为例,国有银行和全国性股份制银行定期存款利率一般与基准利率持平2.75%,而大额存单却比基准利率上浮40-52%;城商行和农商行定期存款利率在3-4%区间,而大额存单则一般上浮55%,达到4.2625%。


  目前大额存单利率普遍较基准利率上浮40%,高起点、低利率早已遭受质疑,如果利率再下调,对投资者的吸引力将会变得更小。本次降准之后大额存单利率预计不会受到影响。


  4、降低银行理财收益率


  降准对银行理财的可配置资产会产生重要影响,会导致理财可投资资产的减少和资产收益率的下降,反过来会倒逼银行理财收益率的下降。从过去两次降准的经验看,在降准启动3个月之后的银行理财收益率会出现显着下降,1年平均降幅在1%左右。


  5、增加债券需求,债券利率将下行


  降准对银行理财的资产配置有着重要影响。在当前经济低迷的情况下,降准后商业银行自营账户增加的资金未必会放贷款,但肯定会去买债券,债券利率必然会大幅下降。目前银行理财的资产配置35%以内是非标资产,而65%以上是标准化资产,其中债券类资产的占比在60%左右。而市场上的债券供给是有限的,因而银行理财可以买到的债券和利率都会下降。


  6、P2P理财收益长期将走低


  当前,P2P为互联网理财的一种形式。而此次央行降准,会不会对P2P产生影响呢?部分业内人士认为,降准对开展个人信贷业务的P2P行业基本没有影响。虽然降准带来的流动性增加,以及传导出的货币总量增加,或将降低社会整体融资成本,也将对网贷平台收益率产生影响,但不太可能出现大幅下降的情况。整体来看,虽然网贷行业收益率水平短期内不会明显下跌,但长期预计仍将走低。此外,降准之后宝宝收益率继续下滑板上钉钉。


  7、降准股市影响


  业内人士表示,降准属股市重大利好,下周一沪深两市不出意外将大幅高开。


  考虑到2008年以来历次降准后上证均高开低走甚至大跌,投资者需提防重复上演追高套牢的悲剧。例如2015年2月4日央行公布降准消息后,第二天沪深股市反而双双收跌。


  业内人士表示,央行降准对于各个板块和概念的影响不一,如果从行业而言,金融、地产等资金密集型行业都将获益。


  8、楼市影响


  业内分析人士表示,政策加大对经济大环境的扶持,会对房地产周边有所利好,进而提振楼市信心,但其本质并不是为了放松楼市调控,对楼市的利好影响也会表现得比较温和。


  在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策基调下,未来几个月的房地产信贷政策仍将趋严。


  在业内人士看来,降准落地对房地产行业的利好作用很有限。易居研究院智库中心研究总监严跃进此前曾表示,若降准落地,或使楼市稍微改善,表现在量价方面略有反弹。


                                                                                                                                               来源:文章源于网络,采用旨在分享,如有侵权请联系后台删除。



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